Diensten

 

The right STRATEGY for the right PROPERTY!

Vastgoed, zij het huisvesting en investering, vergt zeer belangrijke middelen die, in geval van slordig of passief beheer, nutteloos onherroepelijk teniet gaan.

Door een bewust beheer kunnen niet alleen besparingen verwezenlijkt worden, doch zelfs meerwaarden vrij gemaakt worden.

Taxatie en financiële analyse

Aankoop, verkoop, huren, verhuren zijn cruciale zware doorslaggevende beslissingen in de sleutelmomenten van een bedrijf of een instelling. Een dynamisch proactief beleid houdt deze marktparameters voortdurend in het oog opdat op tijd ingespeeld kan worden op markttendenzen. dC&P handelt voor eigenaars, bewoners, huurders en crediteuren in de private en publieke sector.

Het kantoor heeft een uitgebreide ervaring in de taxatierapportering van zowat alle types vastgoed, verspreid over heel België en ook in Luxemburg, en heeft nauwe samenwerkingsbanden met deskundigen in Frankrijk en Nederland voor advies en analyse bij aankoop, Taxatie voor sale & rent back, Fusies en verwervingen, Investering en marktanalyse, Due diligence, Analyse behoud versus verkoop, Analyse huren versus verhuren, Analyse verhuizen versus blijven, Strategische afstotingsanalyse, Fiscale doelstellingen, Compliance purposes, Privatisering, Studies over beter en best gebruik, Analysevergelijking gebouwen & DCF simulaties.

Wat taxeren wij?

  • Het volledige vastgoed met opsplitsing tussen gebouw en grondwaarde
  • Grondwaarde
  • Markthuurwaarde
  • Potentiële ontwikkeling
  • Erfprachtcanon
  • Marktwaarde
  • Gedeprecieerde vervangingswaarde
  • Nieuwbouwwaarde voor verzekeringsdoeleinden.

Due Diligence

dC&P biedt haar klanten het volledige beheer of bijstand aan met betrekking tot het uitvoeren van een uitgebreid due diligence  en bijhorende rapportering.  Afhankelijk van de problematiek werkt dC&P wanneer nodig hiervoor samen met de geschikte technische deskundigen en gespecialiseerde advocaten evenals juridische en financiële adviseurs.  Dergelijke verrichtingen omvatten onder andere volgende aspecten maar kunnen in functie van de context en de noden van de klant aangepast worden om een optimaal eindresultaat te bekomen.

Technische aspecten :

  • Nazicht van de technische capaciteit van de installaties in functie van de beoogde bezetting;
  • Lastenboekanalyse en advies met betrekking tot overeenstemming van de technische installaties, duurzaamheid en afwerking;
  • Analyse van de bestaande keuringsverslagen zoals brandweerattest, gas- en elektriciteitsattest, hoogspanningsinstallatie, risicoanalyse van liften, onderhoudsattest van ketels, koel- en luchtgroepen;
  • Onderhoudstoestand van betrokken gebouw (en) en geschatte operationele kosten (opex) en lange termijn onderhoudskosten (capex);

Juridische aspecten :

  • Nazicht van eigendomstitels, authentieke aktes, recente uittreksels uit kadastrale leggers en kadastrale plannen teneinde de percelen en erfdienstbaarheden ondubbelzinnig te identificeren;
  • Analyse van andere documenten zoals basisaktes en statuten van mede-eigendom;
  • Verbintenissen en overeenkomsten aangaande betrokken onroerende goederen aangegaan met derden (voorkeurrechten, voorkooprechten);
  • Analyse van eventueel bestaande (ondergrondse) leidingen en erfdienstbaarheden;
  • Klasserings- en beschermingsaspecten als monument of beschermd landschap.

Milieu aspecten :

  • Analyse van de milieuvergunning en het overeenstemmen van de technische installaties met de vergunde toestand;
  • Advies met betrekking tot het bodemattest/oriënterend bodemonderzoek en geraamde overeenstemmende saneringsbudgetten en termijnen;
  • Energieprestatiecertificaat en aandachtspunten om de algemene energieprestatie van het gebouw te verbeteren;
  • Analyse van het asbestos(free) certificaat, en in functie hiervan schatting van de saneringsbudgetten en saneringstermijn.

Vergunningen (stedenbouw) :

  • Advies over verwachte termijnen om eventuele vergunningen voor herbestemming te bekomen en slaagkansen om vergunningen te bekomen in functie van de algemene context van de aanvraag (stedenbouwkundige voorschriften,…);
  • Analyse van de conformiteit van de plannen met de effectieve toestand ter plaatse. Indien er stedenbouwkundige misdrijven bestaan wordt een regularisatiescenario opgemaakt in functie van de regularisatiemogelijkheden en wordt daarvoor een budget geraamd;
  • Socio-economische aspecten;
  • Analyse van de algemene en bijzondere plannen van aanleg, ruimtelijke uitvoeringsplannen, structuurplannen en soortgelijke beleidsverklaring, en hun invloed op het goed en/of op het bouwpotentieel.

Gebouw :

  • Bruto-netto verhoudingen (effectief bruikbare oppervlakten);
  • Schemerzones ;
  • Ratio vloeroppervlakte/aantal parkings ;
  • Draagkracht vloeren ;
  • vrije hoogten.

Markt:

  • Positionering van het goed op de markt;
  • Kerncijfers;
  • Huur- en verkoopaanbod van vergelijkbare panden;
  • Vergelijkbare verhuur- en investeringsreferenties;
  • Verkeers- en/of voetgangerstellingen bij retail vastgoed.

Dit leidt tot:

  • Een duidelijke zicht op de pijnpunten en in rekening te nemen budgetten over de levenscyclus van gebouwen;
  • Diepgaande voorbereiding van het dossier teneinde, daar waar nodig, juridische adviseurs optimaal op hun competenties te kunnen aanspreken;
  • Een gefundeerd besluit over de conformiteit van de huidige toestanden en de (her) bestemmingsmogelijkheden worden helder in kaart gebracht;
  • Ondubbelzinnig nazicht van de KPI of waarde-bepalende factoren;
  • Een stapsgewijze dossieropbouw waarbij eventuele knelpunten pro-actief kunnen worden aangepakt teneinde een blokkering op het einde van de procedure te vermijden;
  • Een eventuele waarderingsopdracht dat hier tevens naadloos bij kan aansluiten met, in functie van de weerhouden scenario’s en het type goed, de opmaak van één of meerdere Lifecycle DCF-modellen.

Vestigingsstrategie

Bedrijven en instellingen kunnen winst en doeltreffendheid uit hun vastgoed halen.

De vaardigheden van dC&P dienen tot:

  • Het afstemmen van het vastgoed op de bedrijfsdoelstellingen
  • Aanpassen van vastgoed aan veranderingen in de bedrijfsbehoeften
  • Creëren van best-in-class vastgoedafdelingen
  • Geven van middelen om minder kapitaal in vastgoed te bevriezen
  • Begeleiding in het zoeken naar huisvesting
  • Move- versus -stay analysis
  • Master-planning
  • Repositionering van lege of ongebruikte gebouwen (surplus asset management)

Sale & rent back.

De partijen adviseren in het structureren en het uitvoeren van sale & rent backs, hetgeen hen toelaat om kapitaal ter beschikking te stellen voor de hoofdactiviteit terwijl de gebouwen beschikbaar blijven op lange of middellange termijn met volledige controle van de vastgoedoperatie.

Site Search

1. Definitie van selectiecriteria; aanduiding van prioriteitsvolgorde van de selectie criteria;

2. Identificatie van potentiële gebieden en locaties; verificatie van bouwpotentieel; marktwaarden van geïdentificeerde sites; aanpak, strategie, actieplan.

3. Compilatie van onderzoekmateriaal en conclusies in een gestructureerd verslag.

4. Presentatie van het eindverslag.

5. Prospecting management en doeltreffende onderhandeling.

Adviesverlening

dC&P levert aan bedrijven en instellingen beslissingsinstrumenten om hun vastgoedpatrimonium te beheren en begeleidt investeerders en eindgebruikers in hun onderhandelingen.

De advisering is zowel praktisch als strategisch. De doelstelling blijft om klanten in hun vastgoedbeslissingen te ondersteunen.

Hierbij wordt vooruitstrevende methodologie toegepast.

  • De activiteit van dC&P situeert zich in een Europese context en kan zowel buitenlandse als binnenlandse klanten over de grenzen heen begeleiden met een sterke plaatselijke kennis.
  • dC&P treedt op als raadgever (in “taskforces” of individueel) bij het nemen van adequate beslissingen op het vlak van taxatie, investeringen en vestigingsvraagstukken.
  • dC&P biedt een specifieke knowhow in het kader van audit en “due diligence procedures” van patrimonia, zodat vanuit het oogpunt van technisch en administratief beheer alle informatie beschikbaar is die nodig is om adequate beslissingen te kunnen nemen. In deze context heeft dC&P een activiteit ontwikkeld op het vlak van coördinatie van technische analyses, van saneringsproblemen en van juridische aspecten.

Het is niet de bedoeling de klant te binden met andere gediversifieerde diensten doch wel specifiek en doelgericht probleemoplossend te werken.

Marktanalyse

Waardering van het potentieel van de residentiële markt: 3 diensten.

  • Het aanbod van de belangrijkste kerncijfers van een Belgische gemeente om positionering mogelijk te maken tijdens een analyse van mogelijkheden;
  • Het aanbieden van een gedetailleerde marktonderzoek voor een bepaald gebied om de haalbaarheid te bepalen op basis van verifieerbaar tastbare gegevens;
  • Het verstrekken van conclusies met betrekking tot typologieën, faseringen, prijzen, … in rekening te houden met het betrokken project op basis van precieze monitoring van de concurrerende markt.

Investeringsstrategie

De ervaring van dC&P laat het kantoor toe een waardevol inzicht te hebben in de vereisten van wat investeerders zoeken.

Gezien de immobiliënmarkt verder evolueert, komen nieuwe strategiën en investeringsmogelijkheden opdagen die dikwijls een diepgaande expertise vergen.

De objectieve analyse van investeringsopportuniteiten laat toe de risico’s en “returns” gebonden aan de verschillende patrimonia te weerspiegelen.

dC&P levert voor investeerders:

  • Strategiesadvies bij acquisitie en afstotingsstrategiën,
  • Waardecreatie en risicobeperking voor afzonderlijke eigendommen en portfolio’s,
  • Advies voor herstructurering en positionering van portfolio’s,
  • Waardeberekening met behulp van intragerelateerde methodes zoals kapitalisatie van huurinkomens (term & reversion) en discounted cashflow analyse,
  • Het op punt stellen van investeringsstrategieën en arbitrage.