Evaluation et analyse financière

L’achat, la vente et la location constituent de lourdes décisions à la fois cruciales et déterminantes dans les moments- clés d’une entreprise ou d’une organisation. Une stratégie proactive et dynamique permet de surveiller en permanence les paramètres du marché pour pouvoir réagir au moment opportun aux tendances du marché. dC&P agit pour le compte de propriétaires, de locataires et de créanciers dans le secteur privé et public.

Le bureau jouit d’une riche expérience dans les rapports d’ évaluation de tous les types de biens immobiliers partout en Belgique ainsi qu’au Luxembourg, et entretient des rapports de coopération étroits avec des experts en France et aux Pays-Bas pour Conseil et analyse dans le cadre d’acquisitions et de fusions, Evaluation pour sale & rent back, Investissement et analyse du marché, Due diligence, Analyse conservation vs vente, Analyse prendre en location vs mettre en location, Analyse déménager vs rester, Stratégie de désinvestissement, Objectifs fiscaux, Compliance purposes, Privatisation, Etudes d’optimalisation & Analyse comparaison bâtiments.

Nous expertisons

  • La propriété entière avec une ventilation par immeuble et terrain
  • La valeur terrain
  • La valeur locative estimée
  • Le développement potentiel
  • Le canon emphytéotique
  • La valeur de marché
  • La valeur de remplacement dépréciée
  • La valeur à neuf dans le contexte d’assurances

Due Diligence

Gestion complète ou accompagnement sur demande dans le cadre de la réalisation d’une due diligence circonstancielle et détaillée et du reporting correspondant.

Aspects techniques :
– Contrôle de la capacité technique des installations en fonction de l’utilisation prévue ;
– Analyse du cahier des charges et conseil en matière d‘installations techniques, durabilité et finitions conformes aux normes de marché actuelles ;
– Analyse des rapports de conformité ;
– L’état d’entretien du (des) bâtiment (s) en estimation des coûts opérationnels (opex) en des coûts d’entretien à long terme (capex) ;

Aspects juridiques :
– Contrôle des titres de propriété, actes authentiques, extraits cadastraux récents afin d’identifier les parcelles et les servitudes de manière indubitable ;
– Analyse des actes de base et des statuts de copropriété ;
– Engagements et conventions (droit préférentiel, droit de préemption) ;
– Analyse concernant d’éventuelles conduites (souterraines) ou servitudes ;
– Aspects de classement et protection comme monument ou paysage protégé ;

Aspects environnementaux :
– Analyse du permis d’environnement et de la concordance entre les installations techniques et la situation autorisée ;
– Conseil en matière d’attestation de sol/étude de sol, des budgets et délais de dépollution ;
– Certificat de performance énergétique et points d’attention afin d’améliorer les prestations énergétiques générales du bâtiment ;
– Analyse du rapport d’amiante, estimation des budgets et des délais d’assainissement ;

Urbanisme :
– Avis concernant les délais attendus pour obtenir d’éventuels permis de changement de destination et probabilité d’obtention de ces permis en fonction du contexte général (prescriptions urbanistiques) ;
– Analyse de la conformité des plans avec la situation effective du bâtiment.  Dans le cas d’infractions urbanistiques, un scénario de régularisation est établi en fonction des possibilités de régularisation, et un budget est estimé pour cette procédure ;
– Aspects socio-économiques ;
– Analyse des plans de secteurs, plans particuliers d’affectation du sol, plans [communaux] d’aménagement, plans de structure, et autres règlements en vigueur, ainsi que leur influence sur le bien et/ou sur le potentiel de construction ;

Bâtiment :
Appréciation générale du bâtiment sur les points suivants :
– Ratio brut/net (surfaces réellement utilisables) ;
– Zones d’ombre ;
– Ratio superficie plancher/nombre de parkings ;
– Charge au sol ;
– Hauteurs libres ;

Marché :
– Positionnement du bien sur le marché ;
– Chiffres clefs ;
– Offre de location et vente de biens comparables ;
– Références de locations et d’investissements de biens comparables ;
– Comptage du traffic routier ou du flux de piétons (pour ce qui concerne les commerces).

Cela mène à

  • Une vue claire sur les points sensibles et sur les budgets à prendre en compte sur la durée de vie du (des) bâtiment (s).
  • Une préparation en profondeur du dossier afin de pouvoir, le cas échéant, s’adresser de manière optimale aux conseillers juridiques dans leur domaine de compétence.
  • Une conclusion tangible sur la conformité et mise en exergue de (ré-) affectations potentielles.
  • Un contrôle irréfutable et présentation des KPI’s ou caractéristiques déterminantes de la rentabilité potentielle.

Une éventuelle mission d’évaluation peut parfaitement s’ensuivre avec, en fonction du scénario retenu et du type de bien, la réalisation de un ou plusieurs modèles de lifecycle DCF.

Stratégie d’implantation

Les entreprises et les organismes ont l’opportunité de tirer des bénéfices et un rendement de leurs biens immobiliers.  

Les compétences de dC&P sont utilisées aux fins suivantes:

  • Positionner l’immobilier par rapport aux objectifs de l’entreprise.
  • Mettre au point des objectifs d’excellence pour les départements immobiliers.
  • Fournir des conseils d’arbitrage.
  • Rechercher l’hébergement le plus adéquat et nécessitant le moins de capital.
  • Assister dans la sélection d’opportunités d’hébergement.
  • Apprécier les opportunités de déménagement par rapport au maintien sur un site.
  • Master-planning
  • Repositionner des biens vides ou sous-utilisés.
  • Procéder à des audits immobiliers et « due diligence ».

Sale & rent back.

Conseiller des entreprises, des organisations ou des institutions dans la restructuration de leur patrimoine immobilier, ainsi que dans la réalisation de ventes et mises en location permettant ainsi de libérer des capitaux au profit de leur activité principale (core business).

Recherche de Sites

1. Définition des critères de sélection; affectation de l’ordre de priorité des critères de sélection ;

2. Identification des zones et des sites potentiels; vérification des potentiels de construction; valeurs marchandes pour les sites identifiés; approche, stratégie, plan d’action.

3. Compilation de la recherche et des conclusions dans un rapport structuré.

4. Présentation du rapport final.

5. Gestion de la prospection et négociation efficace.

Consultance

dC&P fournit aux entreprises et aux organismes des instruments de décision pour gérer leur patrimoine immobilier et accompagne les investisseurs et les utilisateurs finaux dans leurs négociations.

Les conseils sont à la fois pratiques et stratégiques, l’objectif principal demeurant le soutien des clients dans leurs décisions sur le plan immobilier.

Des méthodologies avancées sont en l’occurrence appliquées.

  • L’activité de dC&P se situe dans un contexte européen et peut accompagner les clients belges ou étrangers au-delà des frontières grâce à un excellent réseau de bureaux locaux.
  • dC&P agit comme conseiller (en « taskforces » ou individuellement) dans la prise de décisions adéquates en évaluation, investissements et implantation.
  • dC&P a des compétences spécifiques dans le cadre d’audits et de « procédures de due diligence » de patrimoines, de manière à ce que d’un point de vue de la gestion technique et administrative, toutes les informations nécessaires à la prise de décisions soient disponibles. Dans ce contexte, dC&P a développé une activité sur le plan de la coordination d’analyses techniques, de problèmes d’assainissement et d’aspects juridiques.

Néanmoins l’objectif de dC&P n’est pas de lier le client par d’autres services divers mais de travailler de manière ciblée en se concentrant sur la résolution du problème.

Analyse de marché

Appréciation du potentiel du marché résidentiel: 3 services.

  • Fourniture des principaux chiffres clés d’une commune belge pour permettre le positionnement lors d’une analyse d’opportunités;
  • Fourniture d’un marché détaillé pour une zone définie afin de déterminer la faisabilité sur base de données tangibles vérifiables;
  • Fourniture de conclusions sur les typologies, les phasages, les prix, … devant être pris en compte pour le projet concerné sur base du suivi précis du marché concurrentiel.

Stratégie d’investissement

Le savoir-faire expérimenté de dC&P lui permet d’avoir une vision claire des critères des occupants et des investisseurs.

Comme le marché de l’ immobilier continue à évoluer, de nouvelles stratégies et possibilités d’investissement surgissent qui souvent exigent une expertise préalable.

L’analyse objective d’opportunités d’investissement permet à dC&P de refléter les risques et « returns » liés aux différents patrimoines.

dC&P collabore avec des investisseurs pour:

  • La mise au point des stratégies d’investissement et d’arbitrage
  • Réaliser des optimalisations et des réductions de risques pour des biens individuels ou des patrimoines entiers
  • Conseiller des restructurations ou des repositionnements
  • Valoriser des immeubles au moyen de méthodes mixtes comme la capitalisation de valeurs locatives (terms & reversion) ou l’analyse de « discounted cash-flow »